入库参考案例解读带租拍卖中租金归属的认定

　　河南省高级人民法院研究室主任、三级高级法官 张琦

　　河南省高级人民法院执行裁决庭一级法官助理 闫龙欢

　　司法拍卖是人民法院经常使用的一种执行方式。对于被执行人名下财产上存在租赁权的，拍卖成交后，租赁合同对买受人是否仍具有约束力，在拍卖公告没有明示的情况下，租赁收益如何分配等问题，成为困扰人民法院司法拍卖的难题。由此，人民法院案例库入库参考案例《彭某与张某执行监督案（入库编号：2024-17-5-203-007）》裁判要旨明确，“带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力”，“拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有租金收益权”，为审理类似案件提供了裁判指引。现就有关问题具体解读如下：

　　第一，带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。租赁权是承租人基于租赁合同对租赁物占有、使用和收益的权利。尽管租赁权在本质上属于债权，但出于对弱势承租人的保护及维护社会秩序稳定的需要，各国民法均赋予租赁权以物权的对抗力，此即“买卖不破租赁”原则。我国亦确立了此原则，民法典第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”按照上述法律规定，人民法院在执行程序中亦需保护执行程序开始前依法设立的承租人的租赁权，即在处置租赁物时原则上应当带租拍卖，承租人的租赁权不因拍卖而消灭，买受人在竞得租赁物后对原租赁合同的权利义务概括承受，此时合同主体发生变更，由买受人承继原出租人的相关权利和义务。

　　本案例中，河南省新乡市卫滨区人民法院在执行过程中对被执行人廖某与共有人王某名下位于河南省郑州市XX号的房产进行司法拍卖。因在人民法院查封之前，被执行人已将案涉房产出租，且承租人享有的租赁权真实有效，为保护承租人的合法权利，故河南省新乡市卫滨区人民法院在拍卖公告中载明房产有租赁，对案涉房产进行带租拍卖并无不当。带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。

　　在此基础上，本参考案例的裁判要旨之一指出：“带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。”

　　第二，拍卖公告明示带租拍卖且没有约定租金归属的，买受人享有租金收益权。尽管司法拍卖属于公法上的处分行为，与民法上的普通买卖行为存在区别，但司法拍卖的后果在很多情况下与普通买卖并无不同，根据民法典第七百二十五条的规定，司法拍卖的买受人在竞得租赁物后，租赁物上存在的原租赁合同对于买受人仍继续有效。承租人与买受人之间无须另行签订租赁合同，买受人在取得该租赁物的所有权时就概括承受原租赁合同的权利义务，包括承租人继续使用收益租赁物及租金收取权。在司法拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得租赁物所有权时即享有对承租人收取租金的权利。

　　同时，在实践中，要特别注意租金收取的节点，买受人在取得租赁物的所有权时就概括承受原租赁合同的权利义务，故应当以租赁物所有权的移转为节点收取租金，即租赁物为动产的，以交付时取得所有权，租赁物为不动产的，以登记时取得所有权。但因司法拍卖不同于一般的买卖行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第四百九十三条关于“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，司法拍卖成交后，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，买受人在收到拍卖成交裁定后即取得租赁物的所有权，其有权收取拍卖成交裁定送达之后的租金。

　　本案例中，河南省新乡市卫滨区人民法院在拍卖公告中明示案涉房产附有租赁，张某参与竞拍即表明其愿意概括承受原租赁合同的权利义务。案涉房产拍卖成交后，该院于2021年4月13日作出执行裁定，将案涉房产过户至张某名下。上述拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于取得案涉房产所有权即享有收取拍卖成交裁定送达之后租金的权利。

　　在此基础上，本参考案例的裁判要旨之二指出：“拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有租金收益权。”

　　第三，带租拍卖时法院应对租赁权形成时间和真实性进行审查。一方面，法院应当认真审查租赁权的设立时间。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”按照上述规定，承租人的租赁权设立在租赁物被查封之前的，人民法院原则上应当带租拍卖，如承租人的租赁权在人民法院查封租赁物之后设立，除非申请执行人同意带租拍卖，人民法院应当除去租赁权后再行对租赁物进行拍卖。另一方面，法院应当认真审查租赁权的真实性。近年来，为规避法院执行，被执行人和案外人恶意串通，通过虚假租赁妨碍执行的现象并不鲜见。

　　人民法院应通过审查租赁合同的签订及备案时间、租赁物的占有使用情况、租金的支付等进而判断承租人的租赁权是否真实，对查封之前承租人真实的租赁权通过带租拍卖予以保护，对虚假的租赁权或者可能虚假的租赁权，应除去后再行拍卖租赁物，承租人对此有异议的，可以依法通过案外人异议程序等程序寻求救济。

　　（作者单位：河南省高级人民法院）

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