租房遭遇甲醛超标构成违约返还租金

　　□ 法治日报记者 张雪泓

　　□ 法治日报通讯员 王文敬 史敬阳

　　对于身在异乡的人来说，住宿问题是一件大事，能够住得安全舒心是每个人的愿望。那么，如果租房遇到房屋甲醛超标该怎么办？近日，北京市海淀区人民法院就审理了这样一起由租赁房屋甲醛超标引发的合同纠纷。

　　2021年6月，刚从大学毕业的小唐顺利在北京找到了工作。为了解决住宿问题，他与某知名房屋租赁公司签订了房屋租赁合同，约定承租一间房屋，租期7个月，并约定了租金、服务费、押金等，付款方式押一付三。合同签订后，他向住房租赁公司足额支付了押金、三个月租金及服务费共计2.38万元。几天后，小唐便搬进了房子。

　　入住后不久，小唐逐渐出现呼吸道不适等症状，后来变成了经常流鼻血。他开始怀疑房屋是否甲醛超标。入住20多天后，小唐在网上花费174元购买了甲醛检测服务，检测结果显示房屋甲醛浓度为0.16mg/m3。

　　小唐立即联系房屋租赁公司交涉，却被告知如需证明甲醛超标，应按照房屋租赁合同约定的提交具备CMA空气质量检测资质机构出具的空气检测报告。不得已，小唐又花费334元委托中环科研环境监测（北京）有限公司对承租房屋室内空气质量进行CMA检测。检测报告显示，房屋卧室内空气甲醛含量浓度值为0.13mg/m3，高于国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》的规定限值（≤0.10mg/m3）。

　　为此，小唐要求房屋租赁公司立即收房并退还全部已支付的房租、服务费、押金和两次检测费。该公司提出，小唐应在租房合同签订之日起3日内对空气质量提出异议，超期至多退还自签约起10日的租金。随后，该公司仅退还小唐1.7万元的租金及166元的水电费。

　　无奈之下，小唐向法院起诉，请求法院判令住房租赁公司返还已支付的全部租金、押金、服务费及两次检测费。

　　法院认为，房屋租赁公司作为出租方，负有保障出租房屋安全且适宜居住的义务。据已查明事实，案涉房屋不具备安全居住条件，合同目的无法实现，住房租赁公司构成根本违约，小唐有权据此解除合同。针对房屋租赁公司以小唐未按照合同约定在合同签订之日起3日内对空气质量提出异议为由提出抗辩，法院认为，空气质量问题会对人体造成潜在隐患，租户难以在短期内察觉。承租人出于对住房租赁公司的信任，往往只会在身体出现明显症状的情况下才进行空气质量检测。该条款中，房屋租赁公司存在免除和减轻己方责任之嫌。此外，其也未能举证其曾对该条款解释说明并提示小唐特别注意该条款，因此，法院对房屋租赁公司此项抗辩不予采信。

　　最终，法院判决房屋租赁公司返还小唐房屋租金、服务费、房屋甲醛检测费合计7119.67元。

　　房屋租赁公司应保障房屋安全适宜居住

　　法官表示，在本案审理过程中，有两个争议焦点：第一，交付房屋甲醛超标，出租人是否构成根本违约；第二，出租人在房屋租赁合同中将承租人对空气质量提出异议的期限设定为三天，承租人超期提出异议，应如何认定。

　　首先，房屋租赁公司作为出租人，负有保障出租房屋安全且适宜居住的义务。本案中，涉案房屋经CMA检测机构检测，房屋空气中甲醛含量超过国家标准值，势必会对居住人的身体健康造成显性损害或潜在隐患。不同于个人出租房屋，房屋租赁公司作为专业从事房屋租赁的经营主体，其对于房屋是否适宜出租应有明确的认知，对相关规定中涉及房屋空气质量的要求，房屋租赁公司应当清楚、了解，并应严格遵守。现涉案房屋经检测存在空气质量问题，不具备安全居住条件，合同目的无法实现，房屋租赁公司构成根本违约。根据我国民法典相关规定，房屋租赁公司应对甲醛超标导致合同解除的后果承担违约责任。

　　关于承租人超期提出异议，房屋租赁公司提交的房屋租赁合同为其预先单方拟定的填充式可重复利用的合同，符合格式条款的构成要件。空气质量是否达标并非承租人能立刻感知的，而是需要专业设备进行检测。在甲醛含量超标较低的情况下，承租人很难将甲醛超标所引发的身体不适，如头疼、失眠、乏力等慢性中毒情况，在短期内联想到与空气质量不合格相关。因此，房屋租赁公司作为专业从事房屋租赁的公司，在其提供的房屋租赁合同中，将普通承租人对空气质量提出异议的期限限定在签订合同之日起三日内，是在减轻己方责任。其应当采取合理的方式提示承租人注意该条款，并对该条款予以说明。

　　法官提示，毕业生首次租房难免经验不足，应找正规的房屋租赁公司。签约前务必到现场检查房屋，签订正式的书面合同，签字前仔细阅读合同条款。在签约及入住后，如身体出现不适，应及时就医并请有资质的专业检测机构进行检测，以书面或其他可留存的方式提出解约。同时，房屋租赁公司应切实履行保障出租房屋安全且适宜居住的义务，提高出租房屋的质量，承担好企业应承担的社会责任。